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我国住宅专项维修资金在认识上存在的误区

来源:《深圳物业管理》发布时间:2017-09-06 15:06:04 阅读次数:4043

  摘要:住宅专项维修资金作为房屋“养老金”,与广大业主生活息息相关,而关于住宅专项维修资金的基本规律和认识,仍然在不同群体、不同层面存在一些普遍性的认识误区。本文重点从住宅专项维修资金权属、性质、功能等多个方面进行解读,旨在帮助大家更深入的认识住宅专项维修资金,让该资金发挥应用作用。原文刊发于《深圳物业管理》2014年第5期。

  我国内地的住宅专项维修资金制度最早可以追溯到八十年代的深圳,几乎与物业管理同期被引入。但在我国大部分地区,住宅专项维修资金都晚于当地物业管理发展十年左右,然而即便如此,关于住宅专项维修资金的基本规律和认识,仍然在不同群体、不同层面存在一些普遍性的认识误区,主要有以下几个方面。

  一、认为住宅专项维修资金权属是个人的,不肯轻易动用

  住宅专项维修资金的基本属性从一开始就非常明确,权属是业主的,而且日常维修不能动用。尤其是各地维修资金建立个人账户以来,更被认为真正成为了个人资产,更是轻易不肯动用。在这种认识支配下,真正需要动用时,业主投票通过的几率很低,甚至期望有一天能返还给个人,成为可为自由支配的资金,这种认识的后果,导致真正需要维修和更新等使用时,每天陪伴自己的房屋,却得不到应有的服务。

  其实,住宅专项维修资金除了在房屋灭失情况下是根本不能成为个人可以支配的资金的,即便是房屋灭失情况下,可能将其归己,但你要有新房时,还要继续缴纳。同时房屋也是有“生命”的,你对他好,他就会给你提供好的居住环境,你对他不好,他也会报复你。比如,每隔几年要对外墙立面进行更新性粉刷,业主不同意则后果是外墙颜色变淡,继而脱落、破损、外观残旧,再继而滋生害虫、锈蚀、微生物以及白蚁的侵害,更明显的是房屋价值遭到贬损,最终受害的还是业主本人。

  二、认为住宅专项维修资金只与住宅有关

  我国住宅专项维修资金政策除深圳等部分地区外,始终被冠以住宅而被局限着,其观点可能是认为,房屋等到大中修时让业主一次性拿出大笔的资金来应急难度很大。而商业楼宇,如写字楼等,都是单位或企业,不存在资金紧张之说,其实,这也是一个认识误区。商业物业相对于住宅来说,只是业主是单位,住宅是个人,在物业需要发生大中修的更新改造时,由于其设施设备的台套数量更多的原因,其专项维修的成本也越高,而对商业物业的单位业主来说,同样有平时积攒的备用资金和出现大中修,尤其是更新改造时一次性预算较大量资金的问题。同时,平时积攒即续筹专项维修资金的支出是纳入企业运营成本中,否则因转成利润要交纳15%-30%企业所得税,同时还存在平时少量续筹在任何企业来讲都不是问题,而一次性支出,对经营情况较好的企业自然无所谓,而对很多经营状况不佳的企业和数量庞大的中小企业来说,一个年度一次性预算较大的楼宇大中修和更新改造也是比较困难的,再者楼宇经过一定的年限后,物业大中修和更新改造的工作量也是比较频繁的,企业做为业主来说,除交纳物业服务费外,经常要交纳大中修和更新改造的分摊款项,也是很难操作的事情,所以物业专项维修资金不仅是住宅业主需要的,所有各种类型的商品楼宇,多业主的物业,甚至单一业主产权的房屋都应建立物业专项维修资金,以备急用和不时之需。

  三、认为住宅专项维修资金的使用和功能是专项维修,不能挪作它用

  该资金的核心并不仅是工作量大的维修,还有紧急的含义。如电梯的更新就有紧迫性,不然就会出事故,水泵中修还有大修也有紧急性,否则,随时就会断水,大中修和更新改造无一不是需要及时的,更何况还有更为紧急的意外故障。然而在一个物业区域内或与物业有紧密关联的区域内,紧急情况绝不仅仅限于维修,如前所述,电梯出现错层等意外,造成人员等其他伤害时,必然需要资金加以应对。再如物业区域内发生了一起由受害人自身责任引发的伤害,而一般情况下,法律上都会认可一个由出事地点的责任者表示一个人道主义抚慰金的做法。上述情况都是日常物业服务费中没有的成本,物业管理费是无法支付的,如硬性在物业服务费中支付,那当月的物业管理开支就不够了。同时,根据《物权法》中建筑物区分所有权的权利,该出事地点如果是全体业主的公共区域,他的权利人应为全体业主,而业主在享有该区域成员权的同时,理应承担相应责任并履行相应义务,在上述情况下,如果临时到每家每户筹集相关款项来抚慰受害者,无疑比登天还难,然而,这个住房专项维修资金如果能够还原其应急属性,变为物业管理专项维修和应急储备金,不但可以解决应急情况,更能够把高高在上的《物权法》,落实应用到人们日常生活中。

  四、认为住宅专项维修资金是我的个人专户资金,不能用做它途

  我国的住房专项维修资金数目非常庞大,实际又非常小,说大是各地的几十亿、几百亿,总合起来可以有成千上万亿,说小是由于它的权属是业主个人的,小到一个小区的一栋楼,小到一个物业管理区域,用现在的资金应付大中修范围内的零星工程没问题,但如果遇到二三十年楼龄的物业更换电梯等大型设备,根本就不够,现在的法规和理论上的认识都把这个问题指向全体业主共同分摊,这是没错的。但事实上,这种分摊在现实中成功的案例非常少,尤其是住宅物业,如何解决这一资金难题,其实并不难。在我国,甚至全世界所有关于个人利益的各种各样的资金、基金中都存在一个共性的功能,就是共济功能。研究探索我国物业管理专项资金的共济办法,是解决资金既大又小的重要出路,而共济突破了,又可以解决资金入市,通过资本运作使其增值,同时,资金增值问题一旦有了较大突破,业主使用资金的误区也可相应解决,而最重要的是我国总体上物业的全寿命期保养将得到根本性的解决。

  五、认为住宅专项维修资金是人民财产,政府必须负起责任,严加监管

  这个问题是明显的。一方面各地政府大都设立了专门的机构代业主进行资金的统一管理,另一方面,国家和各地法规都以保障业主权益为由设置了较高的资金使用决策门槛,这两种情形,看起来都是为了最大限度地保障人民群众也就是业主的利益,以免遭挪用、转移或不合理使用,但从问题的另外一方面,却暴露了其它一些问题,一是业主决策需要业主人数和物业建筑面积双三分之二通过,加大了对必要的,尤其是紧急情况下专项资金使用的难度;二是政府统一管理虽然有很多优势,比如安全性高,能够实现共济目的,还可以实现增值,但政府动用财政资源代业主管理个人资产,原理上是不妥的,虽然表面看起来人人都是受益者,但仔细算来,每个人,每个家庭所拥有的物业数量不同,用财政的公共资源就有不公平之处,同时政府性机构代业主管理,政策规定是以业主通过管理部门即划拨资金,但实际上政府机构带有天生的监管、审批特性,把握不好,容易形成审批难,拨款难等资金使用问题。其实,讨论两个问题可能对解决这个误区带来帮助,一是下决心放开思路,降低业主决策门槛,简单多数原则是能够体现集体意志的,在资金安全和专项维修的必要性上,显而易见的一定是,必要性第一;二是探讨集中统一管理的多样性和市场化,如研究资金的信拓管理,成立基金管理机构进行资本运作,以及探讨政府机构向市场机构转变的问题。


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