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维护行业权益,彰显协会价值

来源:《中国物业管理》发布时间:2017-09-06 15:02:12 阅读次数:3547

  摘要:维护行业权益是行业协会最基础的工作,深圳市物业管理协会依托制度优势,稳步推进解决各项侵犯行业权益的事件,保障了会员单位的基本权益,彰显出协会存在的价值。本文介绍了协会在行业维权方面的经验和做法,在总结案例的基础上,并向同行提出了一些如何进行行业维权的新的思路和看法。本文根据《中国物业管理》杂志2015年第6期文章《做行业利益的捍卫者》内容整理。

锦州市物业服务协会  维护行业权益是行业协会最基本的工作之一,是行业协会取信于会员单位的根本。深圳市物业管理协会(下简称协会)依托“业必归会”这一行业管理的制度优势,稳步推进解决各项侵犯行业权益的事件,保障了会员单位的基本权益,行业维权成为最能彰显协会存在价值的最重要工作之一。

  一、协会在行业维权方面的经验和做法

锦州市物业服务协会  随着深圳城市发展的不断深化,市民对生活品质的要求更是不断提升,物业管理行业逐渐被社会各方面所重视,但随之而来的是侵犯行业权益的事情不断发生。概括来看,协会在行业维权工作的方向和重点集中在以下四个方面。

锦州市物业服务协会  一是要厘清行业责任边界,避免行业出现代人受过的现象。在行业责任边界不清晰所引发的各类纠纷中,物业服务企业的正当权益往往会受到损害,出现代人受过的现象。由于物业管理工作涉及到政府部门、房屋建设开发单位、业主等多方主体,而行业边界模糊,业主认识不到位,常常引发各类矛盾纠纷。如建设单位遗留的房屋质量问题、车位不足造成的车辆乱停乱放等问题、市政公用设施运营管理过程中出现的停水停电等问题、业主私搭乱建等引发的矛盾、一些业主高空抛物造成其他业主的人身和财产损害等,这些问题并非物业服务企业的过错所引起,但如果相关单位和个人处理不好,业主往往归责于小区物业服务企业,认为小区物业服务企业的服务质量不高并以拒交物业服务费进行抗议。

锦州市物业服务协会  二是要努力帮助物业服务企业减负,使物业服务企业可以轻装上阵。物业服务企业身处基层一线,一些政府主管部门往往给物业服务企业摊派一些《物业服务合同》约定服务事项以外的工作,这在无形中都加重了物业服务企业的负担。如我们曾收到物业服务企业反映,辖区派出所要求小区秩序维护员佩戴派出所的红袖章协助派出所做小区以外的安全防范工作、街道办要求物业服务企业配合计生部门做好计划生育管理工作等等。如果物业服务企业不配合,相关部门都会以种种名义对其进行罚款。事实上,物业服务企业是与业主签订物业服务合同并依法履行合同约定的经营性机构,不是政府派出机关,如此要求对物业服务企业来说,执行起来于法无据,同时这项工作会给物业服务企业带来额外的成本,增加物业服务企业的负担。

锦州市物业服务协会  三是要努力为行业发展鼓与呼,争取修订一些不利于行业发展的政策制度。在中国,行业政策对一个行业的发展及兴衰起着至关重要的作用。目前来看,国内尚有许多对于行业发展不利的政策制度,为维护行业的正当权益,我们必须推动修订这些政策制度。譬如,目前深圳全市物业服务企业仍执行2007年的物业服务收费指导标准,事隔8年,物业服务成本早已大幅上涨,但物业服务费的政府指导价标准仍没有及时调整,这一不合理的政策制度本身就是对行业正当权益的侵犯,因此,我们一直通过各种途径呼吁及时调整物业服务费的政府指导价,推动建立质价相符的物业服务费收费机制。

  四是积极和媒体沟通交涉,维护行业的正面形象,塑造有利于行业健康发展的舆论环境。由于物业管理工作涉及的相关主体较多,矛盾纠纷复杂,一旦出现纠纷,往往会引起社会各界的广泛关注,一些社会媒体便会蜂拥而至,而如果社会媒体不能客观公正的报道或是对物业管理政策法规了解不够,往往会塑造出一个不利于行业健康发展的舆论环境。在出现这种情况时,作为行业协会,我们必须积极站出来,控制事态发展。譬如,2009年7月,就深圳四家新闻媒体联合发起针对深圳一级资质物业服务企业“十佳十差”网上票选活动中,协会积极与几家媒体协商沟通,表明了协会的意见和立场,向其讲明了这种简单的网上票选活动有失公允,可能影响行业的健康发展,最终该活动被取消。

  二、协会维权典型案例分析

锦州市物业服务协会  近年来,协会开展的在社会上及行业内影响比较大的典型维权案例如下:

锦州市物业服务协会  2011年年初,针对中海物业管理的中海怡翠山庄多层住宅小区因调价致使物业服务企业退出的问题,协会积极参与政府部门相关协调,表态支持企业合理调价。经过多方努力,最终物业费调价议案经业主大会表决通过,收费标准由1元/平方米/月调至1.8元/每平方米/月。这是继协会协助宝安区桃源居大型居住区大规模调价之后的又一次大面积、高幅度成功上调物业费,对化解行业成上本涨压力起到了良好的示范作用。

锦州市物业服务协会  2012年,针对物业小区消防值班岗位人员近5000元高额培训费用及老旧建筑电气防火强制检测事宜,协会多次出面与公安消防监督管理部门协调,并提出行业的意见和建议,公安消防监督管理部门最终取消了电气防火检测的强制规定,改为自愿检测。在高额培训费用问题上,公安消防监督管理部门也将全脱产一个月改为可网上学习,只脱产10天,收费标准也降到了2600元。

  2013年,深圳市市场监督管理局在进行电梯安全监管方式改革时,首提“使用管理者”的概念,并提出由物业服务企业承担电梯事故“首负责任”的思路,协会经多方沟通,与深圳市质监局据理力争,并在市住建局的支持和共同努力下,在深圳出台的新《电梯安全管理条例》中最终取消了“使用管理者”和“首负责任”的概念,也将指定物业服务企业承担“首付责任”的条款改为在电梯申报时按申报人确定的“使用人”承担相应责任。

  2014年7月,深圳市交委提出要逐步推进路外停车场停车调节费实施工作,其中重要一点就是与停车场管理者协调如何征收调节费的问题。调节费是涉及民生的大事,也是涉及到广大会员单位基本权益的问题,协会及时组织企业讨论,并集中将意见反馈主管部门。深圳市交委非常重视,专门派人3次来到协会进行沟通,在当年7月和10月召开的两次听证会上,作为物业管理行业的代表,我会都派人参加,在听证会上反映行业观点,维护行业权益。

  2015年,协会针对《广东省电梯使用安全条例》(草案)中有关物业服务企业承担首负责任问题,多次组织专业委员会讨论,形成行业意见向省人大、省物协反馈。《省电梯条例》经人大二审通过,最终物业企业不再承担电梯事故首先垫付的责任。根据《省电梯条例》及《特种设备条例》的有关规定,协会制定《关于加强电梯安全运行管理指导意见》,明确物业企业与电梯维保单位的权责,以及加强电梯安全运行的监督和管理。

  2016年底,多家会员企业反映市公安消防部门在执法检查过程中,以物业项目中央控制室岗位人员未取得“建(构)筑物消防员”证为由,对其上级负责人进行拘留一事,我会积极介入,并紧急召开权益保障和自律督察委员会扩大会议,调查了解和专题研究该事件给物业管理带来的影响,并发公函至市公安消防局进行交涉,防止了事态的进一步恶化。

  三、对维权工作的新思考

锦州市物业服务协会  协会在行业维权方面尽管做了很多努力,也取得了一些成绩,但是这项工作难度依然很大、面临的情况也更加复杂,因为它涉及到物业管理相关各方的利益调整。为了做好这项工作,协会从也总结出了一些工作方法,下面是对维权工作的新思考。

  一是要设置专业机构,安排专业的团队来做这件事情。随着行业的发展,行业维权工作的深度和广度不断提高,无论从维权工作的业务量来看,还是从对维权人员专业水平和专业能力的要求上来看,都需要行业协会设置专业机构、安排专人来做这件事情。深圳物协下设六个专业委员会,其中一个就是权益保障和自律督察委员会。这个委员会有一项重要职责就是帮助企业维权。对于一些影响行业利益的事项,我们都及时组织相关专业委员会成员,大家集思广益,共同决策。

  二是要加强沟通协调,尤其是要善于和政府有关部门沟通协调。所谓沟通协调,首先是当发生行业权益受到侵犯的事件时,行业内部要有效进行沟通协调,确保全行业用一个声音说话。譬如,近年来,深圳物协在历次行业维权的过程中,均首先召集骨干会员企业沟通,协调大家的立场和声音,首先在行业内部形成一致的意见,然后再对外发布。其次,要加强和侵权相关主体和政府主管部门的沟通协调,维权不是吵架,尤其是在和政府主管部门沟通协调时更不能顶撞,而是要摆事实、讲道理,以理服人。事实上,根据我们近年来的经验,大多数单位都是讲道理的,只要我们的理由充分,合理合法,他们都会充分考虑我们的诉求,并做出适当的改变。

  三是要发挥行业内的人大代表和政协委员的力量,利用“两会”平台,积极反映行业利益受到侵犯的事件,提出议案,推动行业维权工作的进展。每年“两会”前夕,深圳物协都会组织专门会议,召集行业内的人大代表、政协委员和企业代表座谈,搜集有关素材资料,将行业当前遇到的实际问题形成“两会”代表的提案和议案,然后委托人大代表和政协委员带到“两会”上去,积极反映,引起相关部门的重视。经验表明,通过“两会”平台反映问题,有关部门的重视程度会大大提高,其回应的速度也会比较快。

  四是要学法懂法,充分运用法律来保护行业自身的合法权益不受侵犯。总结近年来的行业维权工作,我们可以发现,法律是保护行业正当权益不受侵犯的主要武器,因此,要做好行业维权工作,就必须学法、懂法、用法。深圳物协设置有法律服务中心,配置专业的法律顾问,为各会员企业提供法律援助、诉讼等法律服务。

  五是要善于总结,通过对维权实践的总结,探索建立一套完善的维权程序,对典型维权案例更要及时组织专家进行剖析和评议,通过一个维权案例教育一片物业服务企业。深圳物协通过近年来的维权工作实践,已经建立了一套符合工作实际的维权工作流程。深圳物协经常邀请物业管理行业的法律界人士针对业内的热点事件开展研讨,并安排协会法律顾问开展防范物业管理运营风险的专题讲座,以使更多物业服务企业在遇到类似纠纷时知道如何维护自身的合法权益。


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