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行业协会改革和发展的重大举措——评深圳市物业管理“业必归会”

来源:《中国物业管理》发布时间:2017-09-06 14:57:20 阅读次数:3703

锦州市物业服务协会  摘要:深圳即将实行“业必归会”制度,作者从三个方面,即“业必归会”是物业管理行业协会改革和发展的必然选择,“业必归会”对我国物业管理行业自律管理的突破创新,以及“业必归会”对物业管理行业发展的积极意义等分析了深圳为什么实行“业必归会”制度,这一制度对深圳行业管理、社会发展所带来的影响和作用,以及这一制度创新对全国物业管理乃至社会发展带来的积极影响。本文作者陈伟,现任国家住建部房地产市场监管司副巡视员,刊发于《中国物业管理》2007年第10期。

  作为全国第一部地方性物业管理法规和第一个地方性物业管理行业协会的诞生地,深圳市即将于近期出台新的《深圳市物业管理条例》(以下简称《条例》),进一步规范新时期物业管理活动。该《条例》的一个显著特征(亮点)就是涉及行业协会的内容多达五个条款(第六条、第五十八条、第五十九条、第一百零三条和第一百零四条),分别对深圳市物业管理协会的性质、职能、人会时限、权利、义务和法律责任等作了详细规定,不仅明确了物业管理协会作为行业自律组织的法律地位,而且第一次以地方法规的形式确立了“业必归会”(即“物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个目内加入市物业管理协会”)的行业监管规则。通过地方性法规奠定物业管理行业自律管理的法律基础,深圳市做出了有益的尝试。

  一、“业必归会”是物业管理行业协会改革和发展的必然选择

  1.“业必归会”符合行业协会改革和发展的基本方向

  2007年4月,国务院办公厅下发了《关于加快推进行业协会商会改革和发展的若干意见》(国办发〔2007] 36号)。该文件提出要建立“体制完善、结构合理、行为规范、法制健全”的行业协会体系,以充分发挥行业协会在经济建设和社会发展中的重要作用。行业协会作用的充分发挥,必须以行业协会的权威性和代表性为前提基础,“业必归会”使物业管理协会能够集中汇集所有物业管理企业和从业人员,具有最大限度的广泛性和代表性,为物业管理行业协会发挥规范行业活动的作用提供了组织保障。

锦州市物业服务协会  2.“业必归会”符合现代行业管理的国际惯例

  “人必归业、业必归会”,通过行业协会和同业公会对行业实行自律管理,是西方市场经济发达国家以行业发展促进经济增长的成熟做法,并取得了行之有效的成果。我国已加入WTO,成为全球经济共同体的成员,理应借鉴发达国家和地区的经验,在行业自律管理模式上与国际惯例接轨,“业必归会”是题中应有之义。

锦州市物业服务协会  3.“业必归会”符合物业管理的行业特性

锦州市物业服务协会  物业服务产品具有公共属性,物业管理行业事关社会公共利益,决定了国家有必要对其设置包括行业协会在内的多层次监管;物业管理服务工作具有专业性,物业管理从业者必须具备专业知识和技能,决定了相应监管手段必须充分考虑到专业特征,而我国目前对事关公共利益的专业机构和从业人员(如律师、会计师等)多已实现“业必归会”的管理范式,物业管理行业参照律师、会计师行业的做法乃大势所趋。

  二、“业必归会”对我国物业管理行业自律管理的突破创新

  1.“业必归会”有利于行政管理与自律管理的互为补充和有机结合

锦州市物业服务协会  同其他行业一样,现阶段我国的物业管理行业监管更多地依赖政府的公权力,但行政资源的有限性和行政权力的强制性,使得行业监管工作存在许多空白和误区。随着市场经济制度的建立和政府职能的转变,有必要进一步挖掘行业自律管理的潜能,而旧有的自愿人会的做法使协会的覆盖面过窄,发挥作用有限。实施“业必归会”,政府的资质管理和协会的会员管理具有统一的对象和范围,便于沟通、交流和协作,实现协会自律管理和政府行政管理的互为补充,有利于形成行业管理的合力。

  2.“业必归会”有利于行业调查工作开展和物业服务标准的推行

  2007年5月开始,中国物业管理协会开展了全国范围的行业生存状况调查,从现有调查资料收集情况看,参与调查的对象主要为中物协和地方物协的会员,非协会会员参与者较少。今后如果做到“业必归会”,无疑能够扩大行业调查面,准确摸清行业底数。同样,物业服务标准作为行业性的标准,其推广的主体是物业管理协会,今后如果做到“业必归会”,无疑能够提高行业标准的普适性和通用性。

  3.“业必归会”有利于自律监管权利的行使和惩戒处罚措施的运用

  深圳市物业管理协会在几年前,曾针对个别会员企业在媒体报道中发布不负责任言论的行为给予通报批评,但因缺乏法律依据,效果十分有限。《条例》赋予协会对违规企业和人员责成其改正、警告、业内通报批评和公开谴责等权利,同时明确规定对于违规企业和人员采取禁止市场准入的强制惩戒处罚措施。相关制度权利和惩戒手段,只有在“业必归会"的条件下才能得以完全落实。

  4.“业必归会”有利于行业调解的开展和行业矛盾的化解

锦州市物业服务协会  行业专业性和职业认同感,使得行业内部的分歧争端有可能通过行业协会的力量解决,行业调解相比于诉讼手段,具有弱对抗性和低成本等优势。“业必归会”的推行,为建立物业管理纠纷的行业调解机制提供了一个很好的平台,有利于更加便捷、高效、公平地化解物业管理行业内部的矛盾和纠纷。

  三、“业必归会”对物业管理行业发展的积极意义

  1.提升行业协会地位,强化行业协会责任

锦州市物业服务协会  “业必归会”赋予了物业管理协会自律性监管的权威性,有利于行业协会进一步发挥作用,增强行业协会的影响力、凝聚力和公信力,提升了行业协会的行业地位和社会地位。与此同时,“天下没有免费的午餐”,权利伴随着义务,地位意味着责任,“业必归会”后,协会将承担规范行业行为的更大责任,肩负推动行业发展的更大压力。

  2.推进行业维权工作,施加行业社会影响

  《条例》明确了行业协会维护物业管理企业权益的职能,“业必归会”有利于增加行业维权工作的参与者,扩大行业影响面,广泛地形成行业共识,最大限度发挥行业合力,改变以往行业协会部分会员维权、行业整体受益的“搭便车”现象,集中全行业的力量施加行业社会影响,维护行业社会形象。

锦州市物业服务协会  3.完善诚信体系建设,自觉接受社会监督

  《条例》要求物业管理协会建立诚信档案和诚信风险预警公告制度,“业必归会”势必将诚信体系覆盖到全行业的企业和从业人员,今后物业服务企业和物业管理师诚信档案制度的改进和完善,将成为物业管理协会工作的着力点。“业必归会”后,物业管理企业和从业人员受到行业协会的监督,行业协会的自律性监管工作同样也受到全社会的监督,深圳市物业管理协会采取警告、业内通报批评和公开谴责的,应当报区主管部门备案,公开谴责企业和从业人员的,应当向社会公告。

  4.规范物业管理市场,促进行业健康发展

锦州市物业服务协会  坚持市场化的方向是新时期行业协会改革和发展的基本要求,“业必归会”作为其中的重要举措,势必对规范物业管理市场起到重要的作用。物业管理协会对所有物业服务企业和从业人员的自律性监管,将成为营造公平交易环境、制止不正当竞争行为和惩治失信违规行为不可或缺的手段。同时,行业协会在培育行业品牌、协助拓展市场等诸多方面的职能,都将促进物业管理行业的健康发展。

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